法人向け不動産投資の節税対策！
節税効果が出やすい不動産とリスクを解説

減価償却費の計算で重要な要素のひとつが「耐用年数」です。
減価償却の取得価格は、その固定資産が使える期間にわたって分割され、経費として計上されます。この期間を「耐用年数」と言います。

耐用年数は「減価償却資産の耐用年数等に関する省令」で定められ、税法で使われる耐用年数は「法定耐用年数」として、建物の構造や用途により異なります。

事務所用・住宅用の法定耐用年数は、以下の通りです。

新築不動産を取得した場合の減価償却費は、次の計算式で算出できます。

建物の購入価格 × 償却率 = 減価償却費

例えば、木造の事務所を購入した場合、耐用年数は24年となります。 耐用年数24年の場合、償却率は定額法で0.042です。

この償却率を使って計算する場合、建物の購入価格が1,000万円だとすると、減価償却費は以下のように算出されます。

建物の購入価格1,000万円 × 償却率0.042 = 減価償却費50万円

詳細な償却率は、耐用年数や取得年度によって異なりますので、詳しくは以下のサイトをご確認ください。

参照：国税庁　減価償却資産の償却率等表

修繕費は、設備や建物の修理・現状維持を目的とした費用であり、減価償却費ではなく通常の経費として計上できます。

ただし、工事費が20万円以内であることが条件となるため、注意が必要です。

建物の管理業務を管理会社に委託した場合、その委託料は不動産の維持費として経費計上できます。

また、金融機関からのローンで建物を購入した場合、元金部分は資産計上されるため、経費にはなりません。
一方、ローンの支払利息は事業に関連する費用として経費計上が可能です。

不動産投資では木造や築古の物件、建物価格の割合が大きい物件を選ぶのが節税に有効です。

木造は鉄筋コンクリート造や鉄骨造に比べて法定耐用年数が短いため、減価償却費を早く計上できます。
例えば、木造の法定耐用年数は22年ですが、鉄筋コンクリート造は47年。
耐用年数が短いほど、１年あたりの減価償却費が大きくなり、利益を圧縮しやすくなります。

また、減価償却は建物のみが対象で、土地は対象外です。
中古物件では、売主・買主の話し合いで土地と建物の価格割合を決めるため、建物価格を高く設定できれば、節税効果が高まります。

節税を意識した不動産投資では、これらのポイントを踏まえて物件選びを行いましょう。

法人が賃貸マンションやオフィスビルを経営する場合、空室が発生する可能性があります。

特に、ローンを利用して物件を取得した場合、賃料収入で返済するのが一般的ですが、空室が増えると賃料収入が減少し、不足分を自社で補填しなければなりません。

対策としては、管理会社と家賃保証契約を結ぶ方法があります。
空室による収益減少をある程度防げますが、保証会社の倒産リスクも併せて考慮しなければなりません。

空室リスクを完全にゼロにするのは難しいですが、立地や物件の選定を慎重に行うことでリスクを最小限に抑えられます。

長期的に安定した収益を得るためには、事前に十分なリサーチを行いましょう。

不動産を売却する際、譲渡所得には税金がかかります。

個人の場合、５年以上保有した不動産の売却には長期譲渡税率が適用されますが、法人には所有期間に関わらず30％前後の法人税が課せられます。

不動産を保有し続けるだけでなく、将来的に売却を考えている場合は、売却益にかかる税金も考慮した収支のシミュレーションが重要。

税金の影響を事前に把握することで、投資の収益性を正確に見極め、適切なタイミングで売却を判断できるように準備しておきましょう。

不動産投資には利益や損失を調整できるメリットもあります。

例えば、法人税を抑えたい場合、過剰な利益を減らすために修繕工事を行い、その費用を経費として計上することで、利益を圧縮できます。

また、事業の売上が思わしくない場合、短期的にキャッシュを確保するために不動産の売却を検討することも一つの手です。
不動産を売却することで、短期間で利益を増加させ、経営を安定させられます。

このように、経営状況に応じて利益と損失のバランスを調整できる点が、法人が不動産投資を行う節税以外の大きなメリットです。